한때 '쓰촨 부동산 회사의 빅 브라더'로 알려졌던 블루라이트 개발(600466.SH)은 현재 재무적 제약, 핵심 경영진의 사임, 채권 채무 불이행에 직면해 있습니다. Blu-ray 개발의 실제 관리자인 Yang Keng의 아들인 Yang Wuzheng도 최근 회사의 회장 겸 사장 자리를 맡았습니다. 그러나 시장에서는 이 회사가 Yang Wuzheng의 선두에 있는지에 대해서도 우려하고 있습니다. , 이제 겨우 26세인 이 회사의 미래는 어떻게 될까요? 이것들은 모두 Yang Wuzheng이 해결해야 할 문제입니다.
현재 상황으로 볼 때 블루레이 개발이 단기적으로 자금 문제를 해결할 수 없다면 회사는 전액 채무 불이행 단계에 빠지게 될 것입니다.
금융은 비표준 금융에 의존하고 있으며, 1분기 말 기준 이자부 부채는 790억 6천만 위안에 달합니다.
2015년 Blu-ray Development는 공개를 통해 성공적으로 상장했습니다. 백도어 상장으로 그 해 매출은 183억 위안으로 2019년까지 회사 매출은 1015억 위안에 달했습니다. 회사 매출이 1000억 달러를 넘기까지 4년이 걸렸고, 당시에는 그야말로 다크호스 부동산 회사가 됐다.
그러나 블루레이 개발이 1000억 부동산 회사 클럽에 진입한 이후 매출은 거의 정체됐다. 블루레이 개발의 2020년 매출은 1035억 위안으로 2019년과 거의 같았다.
CRIC 연구센터가 공개한 자료에 따르면 2021년 1~5월 블루레이 개발 누적 매출은 446억 위안으로 전년 동기 대비 23억 위안 증가했다. 현재 영업상황으로 볼 때 회사의 매출에는 문제가 없는 것으로 보입니다.
그러나 2021년에 들어서면서부터 블루레이 개발에 대한 부정적인 소식은 계속됐다. 비표준 연체, 상하이 본사 철수, 대규모 해고, 자체 재정적 압박을 완화하기 위해 자금을 인출하기 위해 부동산 회사 매각, 특히 대차대조표 안팎의 부채 압력 출현과 함께 이 모든 것이 자본 사슬을 만들었습니다. Blu-ray 개발이 매우 빡빡합니다.
현재 블루레이 개발의 펀더멘털로 볼 때, 회사 주주의 출자금 비율은 항상 상대적으로 높았으며, 지배주주 및 공동명의의 총 동결주식수는 약 3억 9천만주에 달합니다. , 보유 주식의 약 2.244%를 차지하며, 회사 전체 지분의 12.86%를 차지합니다. 담보 당사자에는 다수의 신탁회사가 포함되어 있으며, 이는 해당 회사 주주의 자본 사슬이 상대적으로 긴밀하고 비표준 자금 조달에 어느 정도 의존하고 있음을 보여줍니다.
공개된 정보에 따르면 지난 6월부터 블루레이 개발의 지배주주가 보유한 회사의 주식이 주식 약속 위반으로 인해 사법부에 의해 동결된 것으로 나타났습니다. 그리고 Jun은 Ping An Real Estate 산하 투자 회사에 의해 재산 보존을 위해 사법 동결을 신청했습니다.
블루레이 개발의 부외 부채 데이터를 알 수는 없지만, 2020년 연차보고서와 2021년 1분기 보고서에서 공개한 데이터를 보면 이자부 부채가 각각 780억2500만위안, 790억6000만위안이다. 지급어음은 각각 59억7700만위안과 78억4500만위안이다.
또한 회사 재고 관점에서 볼 때 2020년 말 기준 블루레이 개발의 도서 재고 가치는 1,696억 위안으로 이 중 완료된 개발 프로젝트, 건설 중인 개발 프로젝트 및 기타 재고가 있다. 금액은 각각 194억 위안, 1502억 위안, 4000만 위안이다. 장부금액 기준으로 계산하면 선수금을 제외한 회사의 미판매 가치는 약 906억 위안이다. 일부 기관에서는 2020년 매출총이익률을 기준으로 비용 가산을 적용하면 블루레이 개발의 미판매 가치가 1220억 위안에 달할 수 있다고 계산했다. 위안. 그러나 이는 단지 가치평가일 뿐 실제 자산처분 시 할인이 있을 수 있으며, 단기부채 상환능력도 제한적이라는 점에 유의할 필요가 있다.
이 회사는 가용 자금이 2억 7백만 위안에 불과할 정도로 여유 현금 흐름 격차가 있습니다
Blu-ray Development는 쓰촨성 청두에서 설립되었으므로 대부분의 토지 매장량이 청두-충칭 서클과 3, 4선 도시에 있습니다. 2020년 말 현재 회사는 개발할 토지 면적 568만9500㎡를 보유하고 있으며, 이 중 지분 비율은 약 72.4%이며, 비지분 부분에는 부동산 파트너와 공개 지분 및 실질 지분이 모두 포함된다. 금융기관의 부채. 남서부 지역, 중국 중부 지역, 중국 동부 지역, 중국 북부 지역, 중국 남부 지역의 토지 보유 비율은 각각 40, 33, 10, 8, 9입니다. 그 중 서남부 지역이 가장 높은 비중을 차지한다.
Blu-ray Development는 2020년 상반기에 토지 구조를 조정했지만 새로운 1급, 2급 및 강력한 3급 도시에 중점을 두고 토지 취득 속도를 조정하고 쪽으로 기울었습니다. 좋은 시장, 빠른 회전율, 강력한 역량을 갖춘 지역. 그러나 일부 금융기관에서는 여전히 회사의 토지 보유량이 도시 에너지 수준이 낮은 도시에 편향되어 있고 상환 압력이 있으며 처분 수준이 높지 않다고 믿고 있습니다. 게다가 토지취득 프리미엄도 높고 이익률도 낮다.
블루레이 개발 실사에 참여한 일부 금융기관은 더페이퍼(www.thepaper.cn)에 블루레이 개발의 대금 징수 진행 상황이 토지 취득 강도보다 약하다고 전했다. 이로 인해 회사의 잉여 현금 흐름 격차가 계속 발생했습니다. 현금 흐름이 없는 상황에서 회사는 높은 레버리지, 높은 비표준 비율 및 높은 자금조달 비용을 갖춘 부채 조달을 계속 채택하여 회사의 부채 규모를 늘리고 금융 유동성에 압박을 가했습니다. 채권의 집중적 만기와 맞물려 회사가 일부 자산을 매각하기도 했지만 이러한 단기적 자산 처분 조치로는 집중적 만기의 부채상환 압박을 해결할 수 없어 오늘날의 기업들은 하락세를 보이고 있다. 채무불이행 상황에 빠지게 됩니다.
블루레이 개발 측은 대주주인 양켕과 그 관계자들이 상응하는 자금 상환 능력을 갖고 있다고 강조하지만, 상환 자금의 원천은 자체 자금이다. 유동성 위험은 없습니다. 결과적인 담보 위험은 통제 가능한 범위 내에 있습니다. 그러나 현재의 사실로 볼 때 블루레이 개발이 자유롭게 사용할 수 있는 자금은 2억 700만 위안에 불과하다. 7월 12일 현재 블루레이 개발의 만기 상환 미상환 부채 원리금 누적액은 45억 4400만 위안에 불과하다. 현재 보유하고 있는 화폐 자금으로는 기존 부채를 감당할 수 없습니다.
핵심 임원 사임, 신용평가사 “완전한 부실 예상”
아직 부채 위기가 해결되지 않은 블루라이트개발도 핵심 임원 사퇴를 앞두고 있고, 인사 혼란.
7월 5일 저녁, 블루레이 개발은 회사 이사회가 최근 Chi Feng 사장과 Ou Junming 최고 재무 책임자로부터 서면 사임 보고서를 받았다고 발표했습니다. 이때 회사 내 주요 인사들은 모두 “회사 전반의 안배 때문”이라며 잇따라 사임했다. 두 사람은 사임한 후에도 여전히 회사의 8대 이사회 이사직을 맡고 있다. 실제로 블루레이 개발은 치펑 CEO가 사임을 발표하기 전인 6월 4일 양켕 회장이 회사 회장직에서 사임했으며, 회사 이사회는 양우정을 회장으로 선출했다고 발표했다. 이는 양켕이 26세의 둘째 아들 양우정을 프런트로 밀어냈다는 뜻이다.
한 달 뒤 블루레이 개발은 회장의 추천을 받아 양우정을 회사 사장(법정 대리인)으로 임명하기로 합의했다고 밝혔다. 즉, Yang Wuzheng이 회사의 회장 겸 사장이 되었습니다.
이번 움직임과 관련하여 일부 분석가들은 이전에 The Paper에 Yang Keng의 움직임이 상장 회사에서 완전히 분리되는 것이라고 말했습니다. "현재 Blu-ray 개발 부채 중 Yang Keng이 연대 책임을 갖고 있으며 자신의 신용을 사용하여 상장 회사에 자금을 조달한다고 가정하면 돈이 지불되지 않으면 Yang Keng은 개인 소송 만하게됩니다. 상장사는 앞으로 연루되지 않을 것입니다.”
평가 기관의 눈에 블루레이 개발은 현재 다음 해에 만기되는 33억 위안의 국내 채권을 상환할 수 없습니다. 3개월.
7월 13일, S&P Global Ratings는 Blu-ray Development의 장기 기업 신용 등급을 "CCC-"에서 "D"로 낮췄습니다. 동시에, 회사의 선순위 무담보 채권의 장기 부채 등급을 'CC'에서 'D'로 하향 조정했습니다.
S&P는 블루레이 개발이 2021년 7월 11일 만기인 중기채권(원리금과 이자를 합하면 약 9억6800만 위안)을 상환하지 못한 것으로 보고 있다. S&P는 회사의 유동성 상태가 극히 취약한 점을 감안할 때 요구되는 10일 유예 기간 내에 상환을 완료할 수 있을 것으로 기대하지 않는다고 밝혔습니다.
S&P는 보고서에서 블루레이 개발의 은행 대출 및 신탁 대출 연체 금액이 약 36억 위안에 달한다고 언급해 회사의 유동성 부족 상황을 부각시켰다. 최근 법원은 신탁회사의 신청으로 회사의 프로젝트 지분도 동결했다. 동시에, 프로젝트 매각 진행률이 예상보다 낮았고 회사에 충분한 유동성 공급원을 제공하지 못했습니다. 2021년 6월 30일 현재 Blu-ray Development는 사용 가능한 현금이 2억 7백만 위안에 불과하다고 발표했습니다.
결과적으로 S&P는 블루레이 개발이 전반적으로 기본값이 될 것으로 예상합니다.
회사는 향후 3개월 이내에 만기인 33억 위안의 국내 채권을 상환하지 못할 것으로 예상된다. 회사가 앞서 언급한 중기채권을 상환하지 못하면 이러한 채권과 해외채권 대부분에 대한 교차부도가 발생하게 됩니다.