부동산 시장에 중대한 변화가 일어나고 있다.
2020 년 이후 중앙은' 주택불불' 규제 기조가 변하지 않고 부동산을 단기적으로 경제를 자극하는 수단으로 삼지 않을 것을 강조하면서, 과거 억제 수요단을 위주로 점차 공급단으로 전환하고, 장기기제가 끊임없이 개선되고, 금융, 토지, 재세 등 방면의 규제를 강조하고 있다
이런 맥락에서 전국 각급 도시의 부동산 시장 현황은 어떻습니까? 미래의 발전 전망은 어떻습니까? 10 월 26 일' 고정가치, 이성구진' 을 주제로 한 제 11 회 중국가치지산연회가 선전에서 열릴 예정이며, 일경제신문연합중지연구원은' 전국 297 개 지급 이상 도시 부동산 개발 투자 흡인력 백서' (이하' 백서') 를 집중적으로 발표해 인구 교통 산업 등 방면에서 20 을 발표할 예정이다
최근 중지연구원 상무부원장인 황유가' 일경제뉴스' 기자와의 인터뷰에서' 백서' 관련 문제를 설명했다.
부동산 시장의 전반적인 성과가 비교적 활발하다
전반적으로 부동산 시장은 여전히 좋다. 2020 년 전국 상품주택 판매 면적은 17 억 6 천만 평방미터로 전년 동기 대비 2.69 증가했다. 이 중 상품주택 판매면적은 15 억 5 천만 평방미터로 전년 대비 3.2 증가했다.
국가통계국의 최신 자료에 따르면 지난 1~9 월 전국 상품주택 판매면적은 130332 만 평방미터로 전년 대비 11.3% 증가했다. 2019 년 1~9 월보다 9.4, 2 년 평균 4.6 증가했다. 상품주택 매출은 134795 억 원으로 16.6% 증가했다. 2019 년 1~9 월보다 20.9, 2 년 평균 10 씩 증가했다.
< P > "2021 년 현급 이상 도시 부동산 개발 투자 흡인력 TOP100 도시 중 청두 서안 창사 등 일부 중서부 핵심 2 선과 합비 무석 혜주 상주 등 핫스팟 도시 집적 내부 도시 순위가 빠르게 상승했다.황유는 2020 년 이후 부동산 시장의 전반적인 활약이 비교적 활발했지만, 도시별 분화가 더욱 뚜렷해졌고, 동부 핵심 도시 집적도시의 회복 속도가 빨라 거래시장과 토지시장의 열기가 모두 높았고, 동북과 중서부의 일부 도시에서는 시장 활력이 부족하다고 주장했다.
"그 중 청두는 국가역사문화도시 중 하나로 수년 동안 경제가 빠르고 고품질의 발전을 이루었고, 전자정보산업, 의약건강산업 등 산업의 경쟁 우위가 계속 높아지고, 인재 도입 정책이 빈번하고, 인구가 계속 유입되고, 최근 10 년간 상주인구가 582 만명 증가했다. 최근 2 년 동안 청두 쌍성 경제권 계획이익 석방, 교통망 부단히 개선 등 도시투자 흡인력을 더욱 높이고 2021 년 부동산 개발 투자 잠재력을 전국 6 위로 끌어올렸다.
전반적으로' 삼도홍선' 융자 신규,' 양홍선' 주택 융자 신규, 22 성' 양집중' 공급지 등 정책, 주택기업 투자, 마케팅 등 경영 관리가 어려워지고, 향후 발전 잠재력이 있고 자신의 특징에 맞는 도시는 기업투자가 될 것이다.
3 ~ 4 선 도시 부동산 시장의 차별화는
"백서" 의 "도시 부동산 개발 투자 흡인력 평가 모델" 을 2 차원, 12 개 측면, 거의 50 개 구체적인 지표로 확대할 예정이다. 시장 용량과 부가가치 잠재력은 도시 부동산 개발 투자의 흡인력을 판단하는 2 대 차원이며, 그 중 시장 용량은 인구기반, 경제력, 산업혁신, 교통지원 등 8 가지 측면을 다루고, 부가가치잠재력은 공급과 수요 관계, 집값 지원, 시장열, 수요 충족 등 네 가지 측면을 포괄한다.
"이러한 요인 중 인구 요인은 부동산 시장의 용량과 부가 가치 잠재력을 결정하는 핵심 요소이며, 인구 집계는 도시 경쟁력의 직접적인 표현이며, 도시 경제, 산업, 소득, 교통 등의 요소는 모두 인구 흐름에 영향을 주어 부동산 시장 용량에 영향을 미치며, 인구 기반도 수요측을 통해 간접적으로 시장 부가가치에 영향을 미친다
황유는 해당 지역의 인구 산업 교통 상호 작용 * * * 과 함께 부동산 개발 투자의 흡인력을 결정한다고 밝혔다.
정책 지도하에 도시군과 도시권의 경제와 인구 운반 능력이 더욱 강화될 것이며, 앞으로 경진, 창강 삼각주, 주강 삼각주, 성유, 장강 중류 등 핵심 도시 집적과 도시권, 부동산 시장의 발전 우세는 더욱 두드러질 것이다.
각기 다른 도시에 대해 황유는 "일선 판매 재고량 주택 시장이 상대적으로 커서 신주택 시장 거래량이 상대적으로 제한적이다" 고 밝혔다. 2021 년 하반기 전국 시장 조정 압력이 증가하여 일선 도시 시장의 인성이 강하고 공급측이 거래 규모를 개선하여 고위를 유지했으며 일선 판매 비중은 안정을 유지할 것으로 예상된다.
< P > 2 선 도시의 새 주택 시장 규모는 비교적 크다. 항주 난징 청두 서안 등의 도시는 최근 몇 년 동안 인구가 급속히 증가하여 주택 수요가 증가하고, 새 주택 시장 공간이 비교적 크다. 이 일부 도시는 새 주택 공급량이 계속 증가함에 따라 단기 시장 규모는 여전히 어느 정도 지탱되고 있다. 또 다른 일부 도시 시장은 일부 동북부, 서남지역 도시, 단기 시장 규모, 지속적인 축소량 등 조정 통로에 있지만 중장기적으로 볼 때 2 선 도시는 전성이나 지역의 중심 도시로 미래 시장에는 여전히 석방 기회가 남아 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 도시명언) 종합적으로 볼 때, 2 선 도시 시장 점유율은 여전히 안정될 것으로 예상된다.
3 ~ 4 선 도시에 대해 황유는' 시장분화가 심화될 것' 이라고 생각했고, 일부 경제기반이 약한 3 ~ 4 선 도시 인구는 순유출을 이어가고, 도시산업경제 발전은 어느 정도 둔화되고, 새집 시장 규모는 줄어들거나 계속될 것으로 보고 있다. 핫스팟 도시 집적 내부 부분 3 ~ 4 선 도시 경제 기반이 상대적으로 좋다. 도시 집적 지역 계획을 겹치면 도시 발전이 가속화될 것이며 부동산 개발 투자 잠재력도 높아질 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 도시명언) 전반적으로 볼 때, 삼사선 도시의 시장 점유율이나 안정이 약간 떨어졌다.
< P > < P > < P > < P > 최근 주요 도시의 두 번째 집중 공급지 전체 냉각은 도시 간 및 도시 내 시장의 열분화가 더욱 심화되고, 선전 등 도시 다종구획 경매는 땅값 상한선에 도달하고, 우한, 충칭 대부분의 구획은 최저가로 거래되고, 베이징에도 많은 구획이 등록없이 연기되었다.
< P > 이는 토지공급시장이 지난 2 월 이후 22 개 도시에서' 양집중' 공급지 정책을 시행한 이후 규제된 결과인 것으로 보인다. 집중공급지 정책은 주택기업 투자 마케팅 융자 등에 새로운 도전을 가져왔다.
최근 토지시장이 급랭한 원인에 대해 황유는 "자금이 지속적으로 압박을 받아 주택기업의 토지 보유 능력과 토지 보유 의지가 떨어지는 것" 이라고 밝혔다. 3 분기 기업 융자 환경이 빡빡하고, 부동산 시장을 겹쳐서 기온이 내려가고, 주택 대출 대출 속도가 느려져 판매대금이 막히고, 주택 기업의 자금 압력이 계속 커지고, 토지 보유 능력이 떨어지고 있다. 동시에, 기업들은 현재 시장 기대에 대해 보편적으로 비관적이며, 땅을 가지고 재투자하려는 의지가 부족하다. "
"둘째, 집기업에 대한 집중규칙 조정의 두 번째 배치, 동시에 일부 먼 교외 구획의 흡인력이 제한적이다. 토채 규칙 조정은 기업 참고문의 문턱을 높이고, 엄격한 주택구매지 자체 자금원 심사, 경쟁품질, 정질 등 요구 사항이 높아지고, 일부 도시에서는 경쟁자립, 경쟁인재 아파트, 현방 판매 등을 취하고, 기업은 토지를 얻으려는 의지가 약화되고 있다. 한편, 일부 도시 2 로트의 일부 구획은 상대적으로 위치가 좋지 않고, 해당 지역은 잠재적 공급이 많고 경쟁이 치열하여 결국 카드를 철회하거나 유포하게 되었다. "
기업들은 오늘날의 시장 환경에 대해 서로 다른 기회를 갖고 있다. 황유는 "올 하반기 이후 각지의 규제 정책이 밀집되어 출범했다" 고 밝혔다. 통계에 따르면 3 분기 각지에서 100 여 차례 규제를 내놓았고, 정책 효과가 계속 나타나고, 시장 조정 압력이 증가하고, 부동산 금융의 신중한 관리 힘하에 주택 기업 자금단이 지속적으로 압력을 받고 있으며, 주택 기업의 토지 보유 의지가 어느 정도 억제되고 있는 것으로 집계됐다. 공기업 경영 지렛대는 보편적으로 낮고, 자금과 융자의 우세는 올해 들어 토지시장에서 비교적 활발하게 활동하여 중점 도시의 첫 번째 배치, 두 번째 집중 공급지에서 적극적으로 저축을 확대하고 있다. "
< P > 주목할 만하게도 현재 중점 도시 토채 규칙은 일반적으로 최고한도가격에 도달한 후 호동호나 일회성 제시가격을 제시해 경쟁인을 확정하고 전국 토지시장의 전반적인 기온을 낮추고, 경영이 온건한 민간기업도 토지 창구 기간을 맞이할 것을 요구하고 있다. 이 밖에도 민간 기업은 브랜드, 자원 우세를 지닌 도시와 지역을 지속적으로 경작하거나 시장 기회를 더 잘 파악할 수 있다.
하지만 황유는 토채 시장의 활약이 도시의 기본면을 바꾸지 않았다고 주장했다. "현재 토지시장 냉각은 주택기업의 토지 보유 능력, 토지 보유 의지 감소, 토채 규칙 업그레이드로 인한 단기 단계적 현상이며, 도시 기본면은 크게 변하지 않았다" 고 말했다.
"토지시장열은 도시 부동산 개발 투자 흡인력 지수 체계의 중요한 지표로 부동산 개발 투자 흡인력에 어느 정도 영향을 미치지만 단기적인 영향은 제한적이다" 고 밝혔다.