인터넷에 유포된 '부동산 붕괴 시간표'에 따르면 중국의 부동산 동향은 1991년 일본 붕괴 이전과 상당히 유사하다.
부동산은 규제 대상이 되는 경우가 많고, '부동산 폭락 시간표'도 인터넷상에 퍼지기 시작했다. 1985년부터 1991년까지 일본의 부동산 시장 동향을 살펴본 결과, 2005년부터 2008년까지의 중국 부동산 시장 동향과 상당히 유사한 것으로 나타났다. 마지막으로 내년 중국 부동산 시장은 붕괴할 것으로 내다봤다. 그러나 많은 전문가들은 두 곳의 은행 시스템, 인구 구조, 도시화 수준이 다르기 때문에 '폭락'은 단지 '예언'에 불과할 수도 있다고 말했습니다.
동일
집값이 급등하고, 통화 절상 압력, 낮은 소비율, 높은 저축률, 느슨한 통화 정책, 신중한 재정 정책에 직면해 있습니다.
일본 국토교통부가 이달 발표한 조사에 따르면 일본의 땅값은 지난해 2년 연속 하락했고, 상업용지 가격도 사상 최저 수준으로 떨어졌다.
경제가 약 30년 늦게 도약한 중국은 금융위기 이후에도 여전히 부동산 가격 폭등을 경험하고 있다. 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 올해 2월 전국 70개 대도시 및 중형 도시의 주택 매매가격이 전년 동기 대비 10.7% 상승했고, 신축 주택 매매가격도 상승한 것으로 나타났다. 전년 대비 13% 증가했다.
"현재 부동산 시장은 당시 일본과 매우 유사하다. 나무는 하늘까지 자랄 수 없고, 이것이 계속되면 조만간 문제가 발생할 것이다." 은행이자 현재 중국개발연구원에서 근무하고 있는 재단 사무차장인 탕민(Tang Min)은 우려를 표명했다.
CICC 홍콩 연구부 부국장인 선 지앙광(Shen Jianguang)도 최근 일부 투자자들은 중국의 부동산 거품이 심각하고 경제가 수출에 너무 의존하고 있으며 통화 가치가 상승할 것이라고 믿고 있다고 말했습니다. 압력 등은 모두 1980년대와 똑같다. 버블이 터지기 전 일본도 비슷했다.
그리고 중국도 당시 일본과 비슷하게 소비율은 낮고 저축률은 높은 편이다. 느슨한 통화정책과 신중한 재정정책 측면에서 중국도 과거 일본과 유사했다.
차이
은행과 기업에 대한 정부의 통제, 시장 폭, 은행 시스템, 인구통계학적 구조가 모두 다릅니다.
중국사회과학원 금융연구소 금융발전국장 이셴롱(Yi Xianrong)은 현재 집값 상승의 핵심은 걷잡을 수 없는 투기 수요에 있다고 본다. 이제 중국의 수많은 2선, 3선 도시에서 투기 자금을 유치할 수 있게 되었습니다. 따라서 부동산 산업 전체가 최근 몇 년간 붕괴로 인한 영향을 받을 가능성은 낮습니다. "그러나 일단 부동산 거품이 꺼지면 그 결과는 일본보다 더 심각할 것입니다."
쿠시먼앤드웨이크필드 전략연구컨설팅부 라이칭원 이사는 심지어 본토 부동산 시장이 10년 안에 붕괴되지 않을 것이라고 믿고 있다. 중국 본토의 금융 시스템은 미국, 일본, 심지어 홍콩과는 다릅니다. 중앙은행은 부동산 신용에 대해 더 강력한 통제권을 갖고 있습니다.
CICC 홍콩 연구부 부국장 선젠광(Shen Jianguang)도 버블 이전에는 일본 정부가 상업은행 감독을 지도하기 위한 효과적인 조치를 취하지 않았다고 지적했다. 중국 정부는 은행과 기업에 대해 강력한 통제권을 갖고 있으며, 자본 흐름을 안내하고, 부동산 거품을 억제하는 정책을 도입할 수 있습니다.
선젠광은 또 다른 관점이 인구구조라고 믿는다. 1985년 일본의 도시화율은 76.7%로 최고치를 기록했고, 도시화는 종말을 고하고 있었으며 중국의 도시화 과정은 여전히 가속 단계에 있었다. 우리가 일본의 경험과 교훈에서 배우고 효과적이고 미래지향적인 정책을 채택하는 한, 역사는 반복되지 않을 것입니다.
전문가 견해
집값 확립 필수
공차 지표
지난해 말부터 대출부터 토지까지, 지방자치단체 중심, 일련의 정책 도입은 모두 집값 '고열'을 가리킨다.
부동산 규제
전 세계가 패자인가?
그러나 탕민 중국발전연구재단 사무차장이 보기에 과거 세계 각국 정부는 부동산 규제에 실패했다고 봐야 한다. 그렇지 않았다면 미국이 서브프라임 모기지 사태로 이렇게 큰 어려움을 겪지 않았을 것이고, 일본도 20년간의 경기침체를 겪지 않았을 것이다. 영국, 아일랜드, 그리스, 두바이는 여전히 부동산 붕괴로 어려움을 겪고 있습니다. 더욱 흥미로운 점은 거의 모든 국가가 부동산이라는 '돌'을 반복적으로 발견했다는 것입니다.
탕민은 70/90과 같은 본토의 이전 규제 정책은 대부분 너무 미시적이어서 효과적인 규제를 달성하기 어려웠다고 생각합니다. 더욱이 부동산 규제에는 명확한 목표가 결여되어 있다. 규제의 목표가 정확히 무엇인가? 모든 사람에게 주택을 보장하기 위한 것인가요? 아니면 모두가 살 집이 있나요? 목표가 매우 불분명합니다.
주택가격 규제
주택가격지수 시스템 구축
“물가상승 억제 메커니즘을 활용해 주택가격을 규제하려면 먼저 통일된 주택가격을 확립해야 한다. 동시에 주민의 연간 소득 증가율을 초과하지 않는 주택 가격 허용 지수를 설정하고 관련 부서에서 즉시 다음과 같은 규제 메커니즘을 시작합니다. 부동산 대출 이자율 조정, 토지 공급 증가, 주택 구매 계약금 증가 등이 포함된다”고 말했다. Tang Min은 구체적인 통제 방법이 추가로 논의될 수 있으며 중국이 세계 최초로 주택 가격을 규제하기 위한 완전한 시스템을 구축할 수 있는 조건을 갖추고 있다고 믿고 있다.
“이 관용 지표도 하한선을 설정해야한다. 주택 가격의 급격한 하락도 부동산 시장의 건전성에 도움이되지 않는다”고 그는이 시스템을 사용하는 것이라고 말했다. 중국 주택가격이 4~5년 내 수준에 도달할 수 있도록 하는 것이 '연착륙'이다.
일본 주택가격은 아직 수준까지 떨어지지 않았다
일본 부동산 가격의 지속적인 하락세는 계속되는 경기침체와 불가분의 관계이다. 지난해 중국국제자본공사(China International Capital Corporation)의 연구 보고서는 주민과 기업의 심각한 대차대조표 손상으로 인해 수요가 부진하고, 자본 공급 부족과 고령화로 인해 금융시장이 장기적 부진을 초래했다고 지적했다. '잃어버린 20년대'를 겪은 일본 경제.
많은 분석가들은 일본의 전체 주택 가격이 완전히 하락하지는 않았지만 유럽과 미국의 부동산 자금이 대거 철수된 후 일본의 많은 부동산 프로젝트가 중단되고 시장 거래가 중단되었다는 점을 지적했습니다. 일부 일본 부동산 중개업체가 중국으로 눈을 돌리기 시작했다. (출처: 광저우일보)