부동산 관리 프로젝트의 자금 유형

부동산 관리 프로젝트에 참여하는 자금은 주로 다섯 가지 범주가 있다.

1. 재산 검사비 및 조직비

검수료는 개발자가 부동산 프로젝트를 검수할 때 부동산 관리 기업에 제공하는 특별 검수 비용이다. 주로 부동산 관리업체가 부동산 검수에 참여할 때 전문가와 임원의 비용 (인원비, 사무비, 교통비, 잡비 등) 에 쓰인다.

부동산 관리의 운영비는 보통 일부 고급 부동산 개발업자로, 부동산 관리에 대한 요구가 높기 때문에, 부동산 관리 기업이 이 부동산의 정상적인 운영을 위해 더 큰 선행 투자를 할 것을 요구한다. 부동산 관리 기업의 융자 문제를 해결하기 위해 개발업체는 통상 부동산 관리 기업에 자금을 제공하여 부동산 관리 프로젝트의 초기 창업 자금을 보충한다. 이 자금은 앞으로 재산 관리비 수입에서 일부 또는 전부 반환될 수 있다. 검사비 또는 조직비는 현지 관련 기준이나 쌍방의 협의에 따라 결정된다.

2. 재산 관리비

(1) 부동산 관리비 개요

업주와 세입자가 거주하거나 부동산을 사용하다. 부동산 관리 회사의 관리와 서비스를 받아들이고 동시에 부동산 관리 회사에 관리비를 지불하는 것도 부동산 관리 위탁 서비스 계약의 약속이다. 부동산 관리업체가 주택 소유주와 이용자에게 제공하는 부동산 공공부위의 청소, 시설의 보수보수, 보안, 녹화 등을 위해 징수하는 비용을 일컫는 말이다.

유료방식에 따라 부동산 관리비는 계약제와 장려제로 나눌 수 있다. 도급 책임제는 부동산 관리기업이 국가가 제정한 기준에 따라 각종 서비스를 제공하는 업주나 이용자에게 비용을 부과하고, 부동산 관리기업의 경영소득으로 서비스 제공 과정에서 모두 사용하고, 손익을 부담하는 것을 말한다. 보수제는 부동산 관리 기업이 일정한 기준이나 역사적 경험 데이터에 따라 업주나 이용자에게 일정한 비용을 부과하여 부동산 관리의 서비스 지출로 삼는 것을 말한다. 연말에는 실제 지출로 상환되고, 부동산 관리 기업은 실제 지출 (일부 소유주 또는 이용자 경영소득이나 임대소득) 에 따라 미리 약속한 비율이나 방식에 따라 일정 비용을 부동산 관리 기업의 보상으로 받는다. 엄밀히 말하면, 부동산 관리 기업이 받는 이런 보수가 부동산 관리 기업의 진정한 소득이다. 계약제가 받는 부동산 관리비 (예: 보안, 청소, 녹화 등 비용) 는 대부분 부동산 관리회사가 소유주나 이용자를 대신하여 납부한 것으로, 유료 성격이지 부동산 관리회사의 실제 수입이 아니다.

국무원의' 부동산 관리 조례' 에 따르면 우리나라 부동산 관리 서비스 요금은 품질가격에 부합하는 원칙을 따를 것이다. 그러나 현재 부동산 관리비는 정가의 주체에 따라 정부 정가, 정부 지도가격, 경영자 정가의 세 가지 가격 책정 방식을 가질 수 있다.

(2) 재산 관리비 구성

부동산 관리비는 주로 다음과 같은 측면을 포함한다.

① 직원 임금, 수당, 근속수당, 초과근무 수당, 급식수당, 연말 이중급 등을 포함한 사원 임금.

② 노동 보험, 복지, 의료, 주택 적립금 등을 포함한 직원 복지비.

(3) 통신비, 사무용품비, 접대비, 홍보인쇄복사비, 교통비 등을 포함한 관리기관의 행정사무비. 。

④ 모든 재산 보험, 장비 손상 보험 및 공공 책임 보험을 포함한 보험료.

(5) 중앙 에어컨, 전원 공급 장치, 엘리베이터, 공공 텔레비전 안테나 시스템, 급수 및 배수, 소방 시스템, 예비 전원 공급 장치 및 커튼 월 유리를 포함한 장비 시설 유지 보수 비용.

⑥ 청소 비용에는 쓰레기 수거, 위생, 환경 소독, 위생 방역 (2 차 급수 검역 포함), 정화조 청소 비용, 청소 도구, 재료 손실 비용 등이 포함됩니다.

⑦ * * * 녹화비, 실내 원예비, 꽃나무 유지비, 공구비 등을 포함한 녹화비.

(8) 보안 유니폼, 장비 및 통신 장비 (라디오 채널 관리비 포함) 를 포함한 보안 비용.

⑨ 관리자 보상. 모든 소유자 (이용자) 가 관리의무를 이행할 때 관리자에게 지급되는 보수로, 보통 관리비의 15% 를 초과하지 않습니다.

⑩ 차량, 컴퓨터, 복사기, 냉장고, 사무용 가구, 유지 보수 관리 장비의 F 일 할인비, 세금, 즉 대행된 유틸리티 이외의 관리 및 서비스 품목에 대한 법정 세금을 포함한 부동산 관리 단위의 고정 자산 감가 상각비 예측할 수 없는 비용. 즉, 관리를 위해 발생하는 기타 합리적인 비용입니다.

예를 들어, 한 동네 부동산 프로젝트의 부동산 관리 비용은 인구 및 복지비 20 ~ 30%, 에너지 및 공공설비 유지비 25 ~ 30%, 청소비 10%, 녹화비 1% 입니다. 예상치 못한 비용 1%, 관리회사 보상 약 10%, 세금 5.5%, 합계 100%. 부동산 관리비의 비율에는 통일된 기준이 없다. 각 부동산 프로젝트의 상황 (인력, 설비 시설 등) 으로 인해. ) 다르기 때문에 부동산 관리비의 비율도 다르다. 부동산 관리 기업은 부동산 프로젝트의 상황과 업주의 서비스 수요에 따라 부동산 관리비의 구성을 명확히 해야 한다.

또한, 부동산 프로젝트 관리의 처음 3 년 동안 운영비는 관리비에 부과되어 3 년 동안 회수될 수 있다. 부동산 관리 요금 기준의 승인은 부동산 관리에서 매우 중요한 내용이다. 유료 기준 제정의 총원칙은 현지 정부가 반포한 지도기준을 참고해 건물의 등급과 결합해 합리적이고 개방적이며 경쟁의 원칙을 따르는 것이다. 합리적인 부동산 요금 기준은 관리자와 이용인의 이익을 동시에 고려해야 하며, 현지 물가 부서의 승인이나 소유주위원회의 동의를 받아야 실시할 수 있다.

(3) 관리자 보상의 가격 결정 방법 및 기준.

임원 보수는 부동산 관리 회사가 부동산 관리 서비스를 조직할 때 받아야 할 보수이다. 부동산 관리인이 부동산 관리 의무를 이행하고 부동산 관리 협정에서 약속한 서비스 프로젝트를 완료한 후 소유주는 부동산 관리자에게 해당 관리자 보수를 지급해야 합니다. 관리인의 보수 결정은 부동산 관리 계약에 따라 다르다. 일반적인 측정 방법은 다음과 같습니다.

① 소유자가 부동산을 임대 할 때 임대 소득에 따라 결정됩니다.

관리자 보상 = 소유자의 연간 임대 소득 × 보상 비율

② 업주가 직접 부동산을 사용할 때, 부동산 가치와 약속된 사용 연한에 따라 계산한다.

관리자 보상 = 재산 가치/재산 약정 사용 연한 × 보상 비율

관리자 보상 비율은 일반적으로 4% ~ 5% 이며, 구체적인 보상 비율과 지불 방법은 쌍방의 협의에 의해 결정되며, 관리협의에서 명확하게 합의한다.

(3) 고정 보수 또는 산업 이익율에 따라. 보수를 결정하는 이런 방법은 현재 널리 사용되고 있다. 업계 이익률의 경우 관리비의 기수는 관리비 소득이나 실제 지출일 수 있다. 계산 공식은 다음과 같습니다.

관리자 보상 = 관리 보상 기준 × 업계 이익률

업계 이익률은 일반적으로 8% ~ 15% 이며, 구체적인 이익률은 부동산의 등급과 관리력에 따라 쌍방이 협의하여 결정할 수 있다.

3. 주택 유지 보수 기금

부동산의 정상적인 사용 기능을 유지하고 부동산의 수명을 연장하기 위해서는 반드시 부동산에 대한 일상적인 유지 관리와 수리를 해야 한다. 필요한 유지 보수 또는 업데이트를 수행합니다. 주택 수리 기금은 신설 주택 보증 기간이 만료된 후 그 집의 부위, 설비, 공공시설의 응급처리 및 대중수리에 쓰이는 예비금이다. 이 비용은 일반적으로 업주와 개발자 쌍방이 제공한다. 주택 수리 자금은 전체 업주가 소유하며, 마땅히 당, 가구별로 계산해야 하며, 다른 용도로 옮겨서는 안 된다. 수리자금은 업주위원회의 이름으로 전문은행 계좌에 예치해야 하며, 특별금은 전용이어야 한다.

부동산 유지 보수 펀드의 액수가 어마할 때 은행에 예치되어 사용하지 않으면 시간이 지남에 따라 물가가 오르면서 평가절하될 수밖에 없다. 따라서 자금 안전을 보장하면서 자금의 부가가치 운영을 실현하는 것이 중요하다. 물론, 자금의 부가가치 운영은 반드시 업주대회 토론을 거쳐 통과해야 한다. 업주대회가 명시적으로 권한을 부여한다는 전제하에 업주관리위원회와 부동산관리회사는 이 자금을 전문 펀드 관리회사나 기업에 위탁해 전문지식과 경험을 활용해 펀드의 부가가치 운영을 실현할 수 있다.

부동산 관리 수리 자금은 주로 주택구 공공시설 전용자금과 본체 수리자금으로 구성되어 있다.

(1) 특별 기금

주택구 공공시설 전문기금, 어떤 곳은 부동산 애프터서비스 전문기금으로도 불린다. 공공시설 특별기금은 일반적으로 개발상이 제공하며, 주로 관리용 주택 구입, 일부 상품주택 선불, 공공시설 중대 수리공사 (개조 포함) 에 쓰인다. 우리나라는 현재 펀드 설립 및 관련 기준에 대해 통일되고 명확한 규정이 없어 각지의 관행이 다르다. 선전 () 은 개발건설기관이 주택구 총투자의 2% 를 관리위원회에 한 번에 양도해야 하며, 구 주택관리부서가 전가를 설립해 관리해야 한다고 규정하고 있다. 주택구 전체 소유주와 업주 관리위원회는 주택 VII 공공시설 전용 양질의 금의 소유자이다. 특별 기금의 주관 부서는 시 주택 주관 부문과 구 주택 관리 부문이다.

공공시설 특별자금의 사용은 반드시 업주대회의 심의를 거쳐 통과되고, 구주택관리부에 신청해야 한다. 주요 유지 보수 프로젝트 공공 시설 특별 기금의 범위는 도로, 가로등, 배수로, 수영장, 우물, 조경, 지하 배수관 등이다. 모든 업주들이 소유한 문화오락운동장, 주차장, 복도, 자전거실 (창고) 의 재산권도 있습니다.

(2) 온톨로지 유지 보수 기금

주택 수리 기금은 공익금이라고도 하며, 주택 공공 부위와 시설의 수리에 쓰인다. * * * 사용 부분은 구조적으로 서로 연결되거나 * * * 특성을 가진 부분, 시설 및 장비로, 내력벽 구조 부분 (기초, 지붕, 보, 기둥, 벽 등) 을 포함합니다. ), 지진 구조 부분 (구조 기둥, 보, 벽 등 포함). ), 외벽, 계단, 공공 복도 등.

주택 수리 기금은 전체 소유주가 공유하는 재산이며, 각 소유주는 관리 점유율에 따라 자신이 받아야 할 몫의 비용 출처, 비용 및 소유권을 분담한다. 더 이상 소유권을 소유하지 않는 원래 소유주는 더 이상 펀드 수건을 수리하는 모든 권익을 소유하지 않습니다.

4. 통합 서비스 및 다각화 된 운영 비용

종합서비스와 다양화 경영요금은 개인화된 유상서비스 요금으로, 부동산 관리자가' 즐기는 사람, 부담하는 사람' 원칙에 따라 서비스 대상에 청구한다.

서비스 요금의 기본 범위는 다음과 같습니다.

(1) 커뮤니티 서비스와 결합된 프로젝트는 주로 다음과 같습니다.

집안일을 도와 드리겠습니다. 이를테면 이사를 하고, 가정부를 고용하고, 각종 유틸리티 요금을 받고, 신문과 잡지를 구독하고, 아침을 보내고, 아이를 데리러 간다.

교육과 건강. 예를 들어 환자를 돌보고, 의사를 부르고, 간호센터를 운영하고, 아마추어 훈련을 한다.

문화 오락. 각종 문화오락체육시설, 클럽, 문화활동실, 헬스장, 댄스홀 등.

상업망. 소형 쇼핑몰, 식당, 음식점, 공공통신 서비스, 가전제품 수리 등.

사회 복지. 예를 들어 노인 활동실, 노인 관리 등이 있다.

(2) 다양 화 프로젝트는 주로 컨설팅, 주택 장식, 건축 자재 거래, 중개 서비스, 차량 정비, 꽃과 나무 서비스, 여행, 음식, 음식, 소매 백화점 등을 포함한다.

5. 기타 수수료 부과

이 부분의 비용은 주로 부동산 관리인이 부동산 관리 과정에서 받는 비용 (예: 건설 쓰레기의 운임, 부동산 관리 구역 내 주차비 등) 을 가리킨다. 전자는 지불 성격을 가지고 있다. 후자는 두 가지 경우로 나뉜다. 지하차고 주차요금은 개발자에 속하고, 지상주차요금은 전체 소유주에 속하며 수리기금에 포함돼 있으며, 부동산회사는 비용을 제외하고는 다른 용도로 옮길 수 없다.