1990년대 일본 주택가격 폭락의 주요 징후는 통화정책 완화, 은행 금리 인하, 초저금리 대출, 전국 주택매입, 복권매수, 지가급등 등이었다. .
1990년대 일본의 주택 가격 폭락은 미중 무역분쟁과 각지의 부동산 시장 폭등이라는 현 현실을 고려해 볼 때, 진정하고 생각해 볼 만하다. 과거에 우리가 걸어온 길을 분석하고, 앞으로 부동산 시장은 어디로 갈 것인가? 일본 부동산 시장의 폭등과 하락은 단순히 일본 국내의 문제가 아니라 국제 갈등의 복잡한 배경이기도 하기 때문이다. 주요 징후는 다음과 같다.
1. 엔화 급등으로 일본 수출 기업이 타격을 입었다. 일본 정부는 기업의 높은 수출량 유지와 기업 부채 감소를 지원하기 위해 느슨한 조치를 취했다. 통화정책.
2. 금리는 1985년 5%에서 1987년 2.5%로 5차례 연속 인하됐다. 화폐 공급량은 4년 연속 두 자릿수 증가율을 넘어 엄청난 액수를 기록했다. 국내 시장의 유동성 과잉.
3. 금리 인하로 인해 일본 기업의 생산과 수출이 유지되었고, 기업이 벌어들인 외화는 지속적으로 일본 은행으로 흘러들어갔습니다. 일본은행은 영업이익 확대를 위해 초저금리를 활용해 대출을 연장하는 등 온갖 수단을 동원했다.
4. 부동산 담보대출은 일반 기업대출에 비해 위험도가 낮아 일본 시중은행이 이 분야에 자금을 투자해왔다. 은행에서 부동산 시장으로 대규모 대출이 유입되면서 주택 가격이 상승하기 시작했습니다. 1987년 도쿄의 집값은 53%나 올랐다. 업무에 열중하는 직장인들은 집값이 계속 오를 것을 걱정해 주택 구입을 위해 은행대출을 신청하느라 바쁘다. 부동산 개발업자들은 실업자 집단을 조직해 주택 구입자로 분장하고 밤늦게까지 줄을 서서 전국적으로 대규모 주택 구입 운동을 촉발하기도 했다.
5. 1987년 도쿄에서 집단상가주택 복권이 55㎡당 6200만엔, 당첨률은 1/3700이 됐다.
6. 핫머니 유입으로 인해 주가와 주택 가격이 급등하여 일본에 투기하려는 국제 자본이 늘어나고 있으며, 주식 시장 주택 가격도 계속 상승하고 있습니다. 거품이 점점 커지고 있어요.
7. 부동산 업계에 은행 대출과 핫머니가 동시에 쏟아져 일본 땅값이 미친 듯이 치솟기 시작했다. 1989년 일본 땅값은 2,137조엔까지 올랐고, 최저점은 1998년말 1,388조엔이었다. 버블값 749조엔은 1989년 일본 국민총생산(GDP)의 2배에 해당한다. 당시에는 도쿄 23구 땅값만으로 미국 전체를 살 수 있다는 농담이 있었습니다.
8. 1989년 도쿄 긴자5초메 하토주도당 당시 국토교통부가 공시한 땅값은 제곱당 1억1000만엔이었다. 이는 그해 기네스북에 등재된 지가이기도 하며, 현재 세계 최고 지가는 4,000만 엔으로 거의 2/3나 하락했습니다.
지식 확장:
주택 가격 붕괴 이후의 위기
1990년 일본의 생산 산업에 대한 대출 비율은 25%로 떨어졌고, 비생산산업 대출 비중은 37%로 늘어났다. 겉보기에 번영하던 일본의 경제는 사실상 공중의 성으로 변했고, 위기가 닥쳐왔다.
일본 정부도 경제 거품을 인지하고 있고, 불합리한 부동산 시장은 '기본 농지 제도'와 '과학기술을 통한 나라 부흥'이라는 일본의 두 가지 기본 국책을 뒤흔들고 있다. 이에 일본 정부는 갑자기 통화긴축 정책을 펴게 됐다.
첫 번째는 단기적으로 금리를 높이는 것이다. 중앙은행은 1989년 5월 2년 넘게 유지해온 초저금리를 2.5%에서 3.25%로 인상한 뒤 4차례 연속 인상해 1990년 8월 6%에 이르렀다.
두 번째는 정부가 갑자기 신용을 강화해 부동산에 대한 신용총액을 통제했다는 점이다. 1991년 시중은행들이 부동산 대출을 중단하면서 M2 증가율은 1990년 평균 11.68%에서 1991년 최저치인 3.66%로 급락했다. 이 역시 그 해 명목 GDP 성장률 6%에도 크게 못 미치는 수준이다. 거시경제 통제 정책이 너무 강해서 거품이 빨리 꺼졌습니다.
가장 먼저 터진 것은 주식시장의 거품이었다. 1990년 1월 12일은 일본 주식시장 역사상 가장 암울한 날이었습니다.
이날 닛케이지수는 급락했고, 일본 증시는 70% 급락했다. 이후 일본 증시는 20년 만에 하락장에 빠졌다.
주가가 급락하고 신용도가 하락해 거의 모든 은행과 기업, 증권사가 큰 손실을 입었다.
회사의 파산으로 인해 소유한 부동산이 대량으로 시장에 쏟아져 나왔고, 갑자기 부동산 시장에 공급 과잉이 발생하고 주택 가격이 하락세를 보였습니다. 동시에 일본 엔화의 차익거래 공간이 줄어들면서 국제 자본은 도망치기 시작합니다.
1991년 일본 부동산 시장은 붕괴되기 시작했고, 거대한 부동산 거품은 도쿄에서 터지기 시작해 일본 전역으로 빠르게 퍼졌다.
1992년 일본 정부는 설상가상으로 모든 토지 소유자가 매년 일정 비율의 세금을 납부해야 한다고 규정하는 '지가세' 정책을 도입했습니다. 부동산 붐 속에서 많은 양의 토지를 축적한 오너들이 토지를 팔고, 일본 부동산 시장은 곧바로 '공급 과잉' 시대에 돌입했다.
여러 요인이 중첩되면서 일본 부동산 경제 전반의 붕괴가 가속화됐다. 버블 기간 중 주택가격이 전국 평균보다 훨씬 높았던 3대 수도권(도쿄권, 오사카권, 나고야권)도 버블 붕괴 이후 하락폭이 전국 평균을 웃도는 최악의 폭을 보였다.
1990년 버블 붕괴 이후 일본 평균 주택 가격은 16년 연속 하락세를 보이고 있다.
1990년부터 2006년까지 전국 평균 주택 가격은 49.56% 하락해 기본적으로 부동산 버블 이전의 1986년 수준으로 돌아갔고, 은행과 부동산은 3,000개가 넘는다. 부동산 회사 도산, 일본 고용 유례없는 압박, 저임금, 장시간 노동이 거의 만성병이 된 일본에서는 노인을 물어뜯는 풍습이 일본에서 가장 먼저 대중화됐다.
참고자료: '피닉스 파이낸스' - 중국 부동산 시장은 1990년대 일본과 비슷하다. 주택 가격이 급락하면 어떻게 될까.