신이 부동산 시장 보고서
신이 배경 분석
1. 신이 개요:
l 신이는 장쑤성 북부에 위치하고 있습니다. 평야 북부에 위치한 신이시는 용해공업벨트 동부의 중심 거점도시로 동쪽으로 연운항, 남쪽으로 화이양, 서쪽으로 쉬저우시, 북쪽으로 산둥성과 접한다.
l 1998년 국무원은 신이의 중형 도시 계획을 승인했습니다.
l 도시 지역은 주로 구시가지, 개발 구역, 청난 신구, 청베이 신구로 나뉩니다. 면적은 1,616평방킬로미터이고 도시지역 인구는 25만명이다.
l 1990년에 군이 폐지되고 시가 설치되어 16개 진, 18개 주민위원회, 254개 마을위원회를 관할하게 되었다. 신이의 개발은 "산동과 산동 접경 지역의 신흥 교통 허브이자 비즈니스 관광 중심지, 장쑤성의 신흥 산업 도시"로 자리매김하고 있으며, 장쑤성 북부의 유일한 "3급 일류 중심 도시"입니다. 롱하이동선에서 세 번째로 큰 도시이자 세 번째로 큰 공업도시이다.
2. 도시지역 기능계획 분석
n 도시주택의 1인당 건축면적은 39.70㎡, 1인당 주택이용면적은 28.15㎡이다. 농촌 주민의 1인당 주택 면적은 29.08㎡이다.
n 도시 지역: 주로 상업 서비스와 주거 기능.
n 청난 지역: 주로 주거, 행정, 문화, 교육 기능을 갖추고 있으며 좋은 고속도로 진입 조건을 활용하여 물류 산업과 전문 시장을 발전시킵니다.
n 청시 지역: " "성시"는 경제 개발구를 주체로 하고 투자 촉진 속도를 가속화하며 토지를 집중적으로 활용하고 신이 도시 지역 산업 발전의 주요 운반체를 형성합니다.
n 청베이 지역: 다오베이 지역은 롱하이 철도 북쪽 지역으로, 계획 기간 동안 기존 토지를 통합하여 미래 개발 기반을 마련하는 데 중점을 둡니다.
n 허둥 지역: 주거와 산업이 상대적으로 균형 잡힌 새로운 도시 지역으로 우시-신이 산업단지를 동부 롱하이 선과 선진 제조업 클러스터로 건설하려면 약 10년이 걸릴 것입니다. 술루 국경 지역의 물류 유통 지역, 장쑤성 북부의 조화롭고 쾌적한 생활 시범 지역.
2. 신이 도시 개발 전략
“남쪽에 집중하고 서쪽으로 적당히 이동하며 강 동쪽으로 진출하여 도시 북쪽을 최적화”
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n Daqiao Road 및 T 지역 Park Road의 교차점은 International Trade City, Tiandu Garden, City Garden, Yijing Yaju, Four Seasons Sunshine 및 Rhine County로 구성되어 있으며 유명한 곳입니다. 그랜드 게이트 Jureng.com은 International Mansion Phase II, Shangri-La, Barcelona, Gorgeous Family, Jinding Famous City, Golden Home, Huachen Lido Garden, Kebei 등 2차 건설 예정입니다. 이는 행정 기관이 남쪽으로 이동한 후 도시가 남쪽으로 발전한 또 다른 사례입니다. 이 조치는 신이 정부의 남쪽에 초점을 맞춘 개발 전략과 완전히 일치합니다.
n 현재 신이에서 진정으로 성숙한 상업계는 난징루 상업지구, 신이 백화점, 원저우 무역 도시, 윈 보행자 거리, 타임즈 슈퍼마켓, 수궈 슈퍼마켓, 화롄 슈퍼마켓 등뿐입니다. , 그리고 많은 브랜드 매장이 이곳에 모여있습니다. 이 지역은 신이(Xinyi)에서 가장 인기 있는 지역입니다.
n 그러나 국제 무역 도시의 완성과 Tiandu Jiayuan 및 Shifu Garden Street Shop의 상업 프로젝트로 인해 미래에 새로운 커뮤니티 비즈니스 및 전문 시장이 나타날 것입니다. 그러나 대부분은 단지 그렇습니다. 지역 사회 지원 사업.
n 신이의 주거 시장은 크게 성숙한 주요 도시 지역, 떠오르는 청난 신구, 유망한 허둥 지역의 세 지역으로 나눌 수 있습니다.
n 현재 공급 상황으로 볼 때 주요 프로젝트가 주요 도시 지역에 집중되어 있으며 이 지역의 지원 시설과 생활 분위기도 가장 성숙되어 있습니다. 미래 공급의 관점에서 볼 때 일부 지방자치단체 지원 시설의 남쪽 이전으로 인해 지방자치단체는 향후 동쪽으로 이전해야 할 수도 있으며 현재 Xiyi 산업단지는 수허강 동쪽 지역에 정착했습니다. , 전체 Xinyi 도시 지역이 남쪽과 동쪽으로 개발을 확장하기 시작했습니다.
3. 신이시 부동산 시장 분석
일반적으로 신이시는 부동산 관점에서 3급 중소도시로 나누어진다. 현재 신이시 부동산 시장의 운영은 기본적으로 다음과 같다. 안정적이고 부동산 시장의 실제 수요가 이에 상응하는 구매자 주체가 집단 소비에서 개인 소비로 변화했습니다.
부동산 시장은 점점 표준화되고 성숙해졌습니다. 부동산 개발 관리, 매각 및 사후 관리는 기본적으로 정리 및 수정을 거쳐 점차 표준화되었습니다. 광범위한 운영과 산발적인 개발의 패턴이 바뀌었고, 합리성으로 인해 제품 구조가 더욱 성숙해졌으며, 브랜드 전략과 고품질 프로젝트가 부동산 개발의 전반적인 수준을 향상시켰습니다.
부동산 개발업체는 리스크 저항력과 시장 경쟁력을 강화했다. 시외 개발기업의 전반적인 역량은 상대적으로 강하고, 구조조정과 재편을 통해 지역 개발기업의 경쟁력도 크게 향상됐다.
3.1.신이의 부동산 시장 세분화 분석
2001년 모던몰의 오픈은 신이의 주거상품 시장화의 시작을 알렸다.
신이의 주거 시장은 성숙한 주요 도시 지역, 떠오르는 청난 신지구, 유망한 허둥 지역의 세 가지 주요 지역으로 나눌 수 있습니다.
현재 공급 상황으로 볼 때 주요 프로젝트가 주요 도시 지역에 집중되어 있으며 이 지역의 지원 시설과 생활 분위기도 가장 성숙되어 있습니다. 미래 공급의 관점에서 볼 때 일부 지방자치단체 지원 시설의 남쪽 이전으로 인해 지방자치단체는 향후 동쪽으로 이전해야 할 수도 있으며 현재 Xiyi 산업단지는 수허강 동쪽 지역에 정착했습니다. , 전체 Xinyi 도시 지역이 남쪽과 동쪽으로 개발을 확장하기 시작했습니다.
고객 입장에서 볼 때 급속한 도시화 과정에서 소비자는 여전히 신이시 주변 마을과 마을의 소비자를 중심으로 하고 있으며, 도시 개선에서 살아남은 고객도 있습니다.
3.2.신이 부동산 시장 발전 이력
3.2.1.신이 부동산 개발 단계
신이 최초의 지역 대표 상업용 주택 프로젝트는 2001년 판매 가격은 평방미터당 약 800위안이었습니다.
2003년부터 2005년까지 신이의 주택 가격은 꾸준히 상승해 왔습니다. 2006년부터 Xinyi의 주택 시장은 거의 1년 반 동안 지속된 급속한 발전 기간을 시작했습니다. 이 단계에서는 주택 구입에 대한 현지 수요가 상대적으로 강하고 주변 마을, 진, 기타 현 및 시에서 투자를 위해 오는 사람들도 주택 가격 상승을 효과적으로 촉진했습니다. 2006년에는 단위판매가격이 평방미터당 2,000위안에 가까웠다. 2007년 하반기부터 주택시장은 조정기에 들어섰다. 지난 1년 반 동안 주택 가격이 급격하게 상승한 것을 감안할 때 일부 주택 구입자들은 관망기에 돌입했고, 주택 가격 상승도 하반기에는 비교적 완만한 단계에 들어섰습니다. 2008년과 2009년부터 전반적으로 상승하기 시작했습니다.
2006년과 2007년 폭발적인 성장을 이룬 신이 주택시장의 늦게 시작과 2009년 전국적인 급등으로 인해 지난 4년간 주택가격의 복합성장률은 50%까지 높습니다. 현재 주요 도시지역 부동산 평균 매매가격은 평방미터당 4,300위안/㎡를 초과했고, 최고 프로젝트 아파트의 단가는 5,800위안/㎡를 초과했습니다.
3.2.2. 신이 부동산 개발의 물리적 궤적
주거 프로젝트는 현재 도시의 주요 축인 중무로를 따라 서쪽의 신화로와 린수로에 분포되어 있습니다. 동쪽에는 기차역이 있고 남쪽으로 갈수록 점차 확장되어 현재는 신이 정부의 새 주소로 선정되었습니다. 나중에 도시 리더십 팀이 변경된 후 허둥으로 이전되었습니다.
부동산에 대한 도시 궤적의 판단:
미래에는 중심 상업 지구나 강경관 벨트를 따라 일반 주거 프로젝트의 가격이 높을 것이며, 주변 지역은 점차 쇠퇴할 것이며 중앙 행정 구역에는 슈강 양쪽에 지역 최고 지점이 있을 것입니다(신이에서 고급 프로젝트가 생산되는 유일한 장소).
기존 상업중심지 위상은 4년 내 흔들리지 않을 것이며, 기타 상업부도심은 수허강 동쪽에만 조성될 예정이다(강이 막히면 허둥구가 독자적인 지역을 만들 수 있게 된다). 미래에는 상업 중심지가 될 것입니다).
3.2.3 정부가 계획하는 개발방향 분석
2003년 도시지역 상주인구는 149,600명에서 5년 만에 250,000명에 이르렀다. , 도시지역은 인구를 10만명으로 확대하고, 정부는 2010년을 목표로 도시화율은 50%, 도시인구는 50만명을 목표로 하고 있지만 현재는 대부분 구호나 위성발사에 불과한 것으로 보인다.
도심부 철거는 막바지 단계에 접어들었고, 당초 철거는 기본적으로 끝났고, 새로운 조치도 많지 않아 향후 중심도시의 변신도 불투명하다.
평균 가구인구 3.1명을 기준으로 4년 내 철거로 인해 20%의 가구가 주택개량 수요를 가지게 된다. 이 지역의 정부는 기본적으로 저렴한 주택을 마련했습니다.
도시화를 위해서는 향후 2년 동안 도시 면적이 25만 명 이상 확장되어야 합니다. 위의 계산에 따르면 선형 방출에 대한 연간 엄격한 지역 수요는 기본적으로 500만 평방미터에 달할 것입니다. 현재 신이(Xinyi)의 부동산 건설 상황입니다. 토지 공급이 많으면 앞으로 압력이 가해질 것입니다.
판단: 현재 공급 분석에 따르면 지역 시장은 기본적으로 향후 4년 내에 완전히 포화될 것입니다.
3.2.4. 미래 시장 공급 예측 분석
신이 주택 시장의 미래 공급 예측에 따르면 향후 몇 년 동안 공급이 매년 증가할 것입니다. 2011년이 정점에 이르렀는데, 그 이유는 2008년 매매된 토지가 전년도에 비해 증가했고 앞으로 토지 공급이 소폭 둔화될 것이기 때문입니다. 2~3년의 지역 건설주기에 따르면 2011년이 주거완공의 정점에 이를 것으로 예상된다. 2011년 이후부터 공급이 감소하기 시작하여 보다 안정적인 추세로 돌아올 것으로 예상된다.
이러한 거시적 통제의 강도와 영향력으로 인해 전국의 부동산 시장은 급속히 냉각되었으며, 신이의 주택 시장도 예외는 아닙니다. 이번 거시적 조정으로 인해 부동산 시장은 조정주기에 진입할 것으로 예상되며, 향후 2~3년간 시장은 비교적 평탄하고 안정적인 추세를 유지할 것으로 예상됩니다. 이후에는 주택시장이 더욱 투명하고 표준화되어 전체 주택시장이 더욱 건강하고 지속가능한 발전의 단계로 나아갈 것으로 기대합니다.
전체 의견:
l 신이의 남부 및 동부 지역은 급속한 건설 및 개발 단계에 진입했으며, 도시 업그레이드로 인한 철거 수요는 저가형 시장을 자극할 것입니다. ; 일부 부문에서는 제품의 고객 기반에 큰 차이가 발생하여 중저가 제품의 가격 인상 및 부문 영향력에 영향을 미칠 것입니다.
l 수요가 강하고 펀더멘털이 견고합니다. 2008년의 거시적 통제로 인해 2008년에는 수요와 공급에 대한 관망적 접근이 이루어졌습니다. 엔지니어링으로 인해 이력 현상으로 인해 축적된 경직된 수요가 2009년에 집중적으로 방출될 것입니다. 이것이 2009년 시장 공급과 매매가 호조를 보였던 진짜 이유이다. 그러나 건설진행 개선, 토지공급 증가, 정책조정 등으로 2011년 이후 시장은 부분적인 공급과잉을 겪게 될 것이다.
l 부동산 동향에 대한 판단은 급속한 창업 단계에 있습니다. 동쪽은 향후 주택 개발의 일반적인 방향일 수 있으며 수허 강을 따라 양질의 프로젝트가 진행되는 방향이며 상업은 계속될 것입니다. 도시생활을 지탱하는 현재의 중심업무지구를 중심으로 그 동력원이 점점 더 커져야만 도시가 주변지역으로 확장될 수 있다(도시이민 확대의 원동력). 중소도시는 중심상업지역의 업그레이드와 변신이다)
l 주요 소비자층은 여전히 주변 농촌마을 주민들이다. 도시로 가는 주요 목적은 자녀 교육이다. 이들에게는 가격도 중요한 고려 사항으로, 저가 제품에 대한 수요가 높다.
l 신이시 주민들의 경우 집값이 높다고 느끼기 때문에 돈을 아끼며 지켜보는 소비자도 많다.