논문 키워드: 높은 주택가격, 위험투자 현황, 대책, 집단이익, 주택가격 동향, 거시전략
논문요약: 부동산이 가장 대표적인 관심분야 최근 몇 년간 중국의 게임 시장에서 주택 가격이 너무 높다는 점은 부인할 수 없는 사실입니다. 실제로 높은 주택 가격 하에서 그룹의 이익이 주택 가격의 추세를 결정하는 것은 중국 부동산의 안팎을 명확하게 하는 데 도움이 될 수 있습니다. 가격을 책정하고 부동산 시장 정책의 수립 및 시행에 도움이 됩니다. 부동산 리스크 식별은 부동산 리스크 관리의 기초이자 가장 중요한 연결고리이기도 합니다. 부동산 리스크 식별은 부동산 개발 과정에서 직면하는 다양한 리스크를 정부 및 관련 기관이 조기에 파악하고 발견하고 이해하는 것을 의미합니다. 이러한 위험을 식별하고, 위험의 성격을 밝히기 위해 체계적인 분류 및 분석을 수행합니다. 본 글에서는 부동산 위험의 식별 과정과 식별 방법을 주로 논의하고, 부동산 위험을 예방하기 위한 대응 방안을 제안합니다. 부동산시장의 건전한 발전은 사회안정 및 민생과 매우 밀접하게 연관되어 있습니다. 사람들은 이미 투기의 위험성을 알고 있지만 투자행위에 대한 이해가 부족하기 때문이다. 본 글에서는 부동산 투자가 이번 주택 가격 상승의 중요한 원인 중 하나이자 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전에 숨겨진 위험임을 입증한 후, 최근 국가가 도입한 다양한 정책과 조치를 결합하여 다음과 같이 설명합니다. 주택가격의 과도한 상승을 억제하고, 부동산 투자 억제 방안을 제시하며, 부동산 시장의 합리적 복귀를 위한 대책 제안을 추진하고 있습니다. 본 논문은 부동산시장의 투자행태에 관한 연구를 중심으로 우리나라의 벤처캐피탈 발전 현황을 분석하여 우리나라 벤처캐피털 산업 발전에 존재하는 문제점을 제시하고 그에 따른 대응방안을 제시한다.
1. 부동산 위험 식별 및 평가
(1) 부동산 위험 식별 프로세스
부동산 위험 식별 프로세스는 주로 발생할 수 있는 위험 이벤트는 부동산 산업은 물론 전체 거시 경제 발전에도 영향을 미치고 이러한 위험의 특성을 문서화합니다. 위험 식별에 참여하는 인력에는 위험 관리 프로젝트 팀원, 위험 관리 전문가, 관련 연구 학자 및 위험 식별 프로세스에 도움이 될 기타 사람이 포함됩니다. 구체적인 식별 프로세스는 다음과 같습니다.
1. 부동산 위험 식별 대상을 결정합니다. 위험 식별의 첫 번째 단계는 위험 식별 대상을 결정하는 것입니다. 전체 부동산 개발의 각 단계를 세부적으로 세분화하여 누락 항목을 방지하고 식별 대상을 결정하는 것이 필요합니다.
2. 위험 관련 정보를 수집하고 처리합니다.
일반적으로 우리는 부동산 위험을 식별할 때 많은 양의 데이터를 기반으로 위험을 식별해야 하는 불완전한 데이터와 정보로 인해 위험이 발생한다고 믿습니다.
그러나 일반적으로 부동산 산업이 발전하는 과정에서 위험과 관련된 다양한 정보를 수집하고 처리하는 것은 어렵습니다. 그러나 위험 사건은 단독으로 나타나지 않습니다. 또는 간접적인 연관이 있는 정보, 심지어 일부 과거 데이터도 유용한 정보로 활용될 수 있습니다. 예를 들어 부동산개발 평균조달비율, 주민 평균소득 및 가처분소득, 은행 부실대출비율 등을 수집할 수 있다.
3. 불확실성 분석 및 판단. 관련 위험 분석가의 경험과 결합하여 수집 및 처리된 정보를 활용하여 현 단계에서 부동산 산업 발전이 직면한 불확실성을 분석하고 판단합니다.
4. 위험 식별 기술과 도구를 선택합니다. 서로 다른 위험 개체에는 서로 다른 위험 식별 방법이 채택됩니다. 서로 다른 위험 개체는 서로 다른 특성을 가지므로 효과적인 식별을 위해서는 서로 다른 위험 개체에 서로 다른 기술과 도구의 조합이 필요할 수 있습니다.
5. 위험 이벤트를 결정하고 분류합니다. 선택된 위험식별방법에 따라 부동산산업의 위험사건을 판별하고 기존의 위험정보와 위험식별 담당자의 경험을 결합하여 해당 위험분류방법에 따라 식별된 부동산위험을 분석한다. 위험의 다양한 특성을 포괄적으로 식별하기 위한 범주입니다.
6. 위험 이벤트의 개발 과정과 결과를 예측합니다.
리스크 사건을 분류한 후에는 관련 실무 경험을 바탕으로 이를 추론하고 예측하며, 리스크 발생 원인과 리스크 발생 시점, 리스크가 어떤 형태로 나타나는지, 발생 후 전개 과정과 결과를 파악하는 것이 필요하며, 등.
7. 위험 식별 보고서. 부동산 위험 식별이 완료될 때마다 마지막에 위험 식별 보고서를 제출해야 합니다. 보고서 내용에는 부동산 업계에 존재하는 위험 목록뿐만 아니라 해당 위험에 대한 구체적인 분류도 제공되어야 합니다. 위험, 위험 발생 원인에 대한 설명 및 분석, 위험 결과 및 그 가치의 표현, 모든 위험에 대한 통제의 우선 순위 등. 다양한 위험 보고 요구 사항에 따라 특정 부동산 위험 보고서도 다양한 형식을 취할 수 있습니다.
(2) 부동산 위험 식별 방법
현재 널리 사용되는 위험 식별 방법은 많이 있으며, 그 중 대부분은 주로 다음과 같은 전통적인 위험 식별 방법을 기반으로 개발되었습니다. 시나리오 분석방법, 브레인스토밍 방법, 델파이 방법, 스크리닝-모니터링-진단 기술, 결함나무 분석방법 및 시장조사 방법.
1. 장면 분석 방법. 시나리오 분석 방법은 컴퓨터의 다양한 상태 변화에 대한 시뮬레이션 분석으로, 위험을 일으키는 주요 요인과 그 영향 정도를 파악하는 데 사용되는 방법입니다. 장면 분석 방법은 다양한 장면에서 특정 요소가 변경될 때 전체 부동산 시장에 미치는 영향, 영향의 정도 및 심각한 결과를 영화 렌즈처럼 분석가가 비교하고 연구할 수 있도록 보여줍니다.
2. 브레인스토밍. 브레인스토밍 방식은 그룹 회의를 조직적인 형태로 활용하여 상호 토론을 통해 사고를 자극하고, 참여자의 사고와 영감을 지속적으로 자극하며, 서로의 지혜를 보완하고 교정하며, 창의성을 자극하고, 혁신적인 아이디어와 관점과 생각을 얻습니다.
3. 선별 - 모니터링 - 진단 기술. 스크리닝, 모니터링, 진단은 잠재적인 위협 요소를 분류하고 선택하는 과정이며, 모니터링은 각 위험 요소를 모니터링하고 기록하며 분석하는 것입니다. 의심스러운 요인. 부동산 시장의 복잡성과 가변성으로 인해 부동산 시장에서 위험을 유발하는 요인도 다양하므로 검진-모니터링-진단 과정만으로는 문제를 완전히 해결할 수 없는 부동산 시장에서도 새로운 위험 요인이 발생할 수 있습니다. , 따라서 이 프로세스를 반복해야 하는 경우가 많습니다.
, 4 델파이 방식. 전문가의견법이라고도 알려진 델파이법은 익명으로 전문가의 의견을 반복적으로 청취하여 최종 합의를 도출하는 위험식별 방법이다. 원인이 복잡한 일부 부동산 위험의 경우 델파이 방법이 비교적 좋은 결과를 보였습니다.
5. 결함나무 분석 방법. 결함나무법은 문제의 원인을 분석할 때 널리 사용되는 방법으로, 복잡한 것을 간단하고 이해하기 쉬운 것으로 분해하는 것이 원리이다. 구체적인 방법은 다이어그램을 사용하여 큰 결함을 여러 가지 작은 결함으로 분해하거나 다양한 결함 원인을 분해하고 정제하는 것입니다. 이 방법은 부동산 시장이 직면한 주요 리스크를 여러 개의 작은 리스크로 분해하고, 리스크의 원인을 계층별로 분석하여 관련 없는 요소를 제거함으로써 실제로 부동산 시장에 영향을 미치는 위험 요소를 정확하게 찾아낼 수 있습니다.
(3) 국제 환경 분석
1. 대규모 금융 위기. 2008년 글로벌 금융위기 당시 유럽중앙은행, 캐나다, 스웨덴, 스위스 국립은행은 금리 인하를 발표했다. 국제 정세의 영향으로 우리 나라 중앙은행은 2008년 말까지 두 차례에 걸쳐 금리를 인하했습니다. 글로벌 금융위기로 인한 경기 침체로 인해 중국 부동산 업계는 유례없는 '추운 겨울'을 맞이하게 됐다. 앞으로도 부동산 업계의 거래량이 지속적으로 감소하고, 주택 구매자의 신뢰가 약화되어 관망하게 될 것이며, 공실률은 지속적으로 증가하고 매출총이익률은 감소할 것입니다. 개발자는 현금 흐름 문제에 직면하게 되고 은행 업계의 부동산 부실 대출 위험은 크게 높아질 것입니다.
2. 중국 부동산에 대한 부정적인 기대와 만연한 유동성 위기로 인해 많은 해외 금융기관들이 스스로 화재를 진압하기 위해 중국 부동산 시장에서 자금을 인출하기 시작했습니다.
이들 해외 투자 기관들은 2003년부터 중국 부동산 시장에 진출해 최근 몇 년간 주택 가격의 지속적인 상승으로 인해 양질의 프로젝트를 찾아왔다. 중국 부동산 시장에서 큰 돈을 벌어온 뒤 이제는 중개업자를 통해 매수자를 물색하고 부동산 자산 매각을 준비하고 있다. 예를 들어 상하이 부동산에 적극적으로 투자해 온 모건스탠리는 신천지 등 최고급 부동산을 매각하려 하고, 씨티은행은 차오허 뷰 가든에 있는 고층 소형 아파트 2채를 매각할 계획이며, 난징서로 개발 프로젝트도 추진하고 있다. 메릴린치(Merrill Lynch)라는 이름으로 세계 최대 서비스 아파트 운영업체인 싱가포르의 애스콧 그룹(Ascott Group)이 기존 인수한 프로젝트 중 일부를 매각할 계획이며, 호주 맥쿼리 그룹도 상하이 아파트 프로젝트 중 일부를 매각할 계획이다. 이는 외국계 기관들이 이미 중국 부동산 시장 철수를 준비하고 있다는 것을 의미하며, 이는 혹독한 겨울에 중국 부동산 시장을 더욱 악화시킬 것입니다.
2. 높은 주택 가격에 따른 부동산 개발업자의 관심 분석
(1) 부동산 개발업자는 부동산 시장의 주요 이해관계자이자 높은 주택가격의 가장 직접적인 수혜자이다. 주택 가격. 높은 주택 가격이 개발자에게 가져오는 주요 이점은 다음과 같습니다.
1. 높은 가격은 결함이 있는 제품과 과잉 재고를 촉진할 수 있습니다. 높은 주택 가격으로 인한 수요 부족과 공급 과잉에 대한 환상 속에서 사람들은 상품의 질보다는 상품의 부족을 더 걱정하게 됩니다. 재고. 주택개혁 이후 부동산 개발업자들이 재고판매에 있어 초기 목표는 '1998년 적체'와 '1999년 고성장'이었다.
2. 수요를 왜곡하고 막대한 이익을 얻습니다. 2000년 이후 부동산 가격은 지속적으로 상승했고, 금융자본의 도움을 받아 지대추구와 이윤투기, 소비자자본, 상업자본, 산업자본 등의 동기에 의해 소비자심리가 강력하게 억압되었다. 소비, 투자, 투기의 주요 부문은 일반적으로 수요가 미리 집중되어 충족되는 경향이 있으며, 잠재수요와 실제수요는 엄청난 수요격차를 형성하며, 이로 인해 실제 시장의 수급관계가 크게 왜곡됩니다. 번영의 현장'이 만들어지면 부동산 개발업자들이 집값을 올리게 된다. 막대한 이익을 얻을 수 있는 좋은 핑계이자 이유다.
3. 이적 위험과 공매도 차익거래. 2003년 이후 주택가격 상승세와 주택신용, 분양제도 등으로 인해 부동산 개발업자의 투자수익률과 운영위험 사이의 심각한 비등가성이 초래되면서 부동산개발업자는 무위험 투기를 달성할 수 있게 됐다. 부동산 시장의 정상적인 발전과 왜곡.
4. 높은 주택 가격은 개발자가 이해관계 동맹을 형성하는 데 더 도움이 됩니다. 2004년 이후 우리나라의 부동산 가격은 점점 소수의 개발자에 의해 결정되고 있습니다. 즉, 소수의 개발자가 독점 지위에 의존하여 암묵적으로 협력하고 가격 동맹을 형성하여 부동산 가격을 상승시키는 추세입니다(Xu Jingyong 및 마 위안, 2005) . 중국의 부동산 가격 책정은 더 이상 단순한 비용 및 수수료 가격 책정, 상품 가치 가격 책정 및 시장 가격 책정이 아니라 강력한 인적 요소를 포함하여 개발자의 이익 조정 및 주관적인 가격 책정 방법입니다. 명확한 방향성, 지속성 및 확산성을 갖춘 통제가 채택됩니다.
(2) 높은 주택 가격 하에서 비금융 관련 산업의 관심 분석
수요 강세와 지난 5년 동안 부동산 시장 가격이 상승함에 따라 부동산 시장과 밀접한 관련이 있는 산업 부문 및 단위가 자체 이익을 얻고 급속한 발전을 이루었습니다(상하이에서 열린 제6회 중국 주택 박람회 통계에 따르면 중국 부동산 산업이 57개 관련 산업의 생산량 증가를 직접적으로 주도합니다). 부동산 시장의 급속한 발전과 시기적절한 조정으로 인한 파급 및 위축 효과는 광범위한 분야에 영향을 미치는 동시에 이러한 파급 및 위축 효과는 고속, 고효율이라는 특징을 가지며 분명한 긍정적인 효과를 가지고 있습니다. 상관관계 (Guo Guixiang, 2005) 불공평한 소득분배, 편향된 부축적, 빈부격차 확대 등의 영향을 받아 실제 수요가 부족하고 소비승수가 감소하며 기술주도적인 시장배경을 갖고 있다. 이러한 배경에서 부동산은 국가경제의 발전과 내수촉진, 산업발전을 위한 탁월한 선택이 되었습니다.
주택 가격 상승이 부동산 시장의 관련 부서 및 단위에 가져오는 실질적인 혜택은 이러한 이해관계자 그룹이 주택 가격 상승에 대해 낙관하게 만들고 심지어 더 높은 가격을 올리는 데 도움이 됩니다(이러한 혜택은 즉각적이고 일시적일 수 있으며 심지어는 이해관계자 그룹 자체에 해를 끼칠 수 있음) 장기적인 미래 발전). 위에서 언급한 부동산 시장 간의 높은 상관관계로 인해 부동산 시장 규제와 개발자 행동 제약은 두 가지 측면에 주의를 기울여야 합니다. 첫째, 여러 부서의 조정된 규제와 둘째, 부동산 수요의 지속적인 원동력입니다. 부동산 기둥 산업과 관련 산업 부문의 이익을 보장합니다.
(3) 높은 주택가격 하에서 관련 금융산업계의 이해관계 분석
은행은 부동산이 아니며 부동산도 은행이 되어서는 안 된다. 현재 '은행부동산, 부동산은행'(은행은 위험부담, 부동산은 배당) 현상은 책임의 '정도' 부족, 이해관계 중복, 대체, 협력, 양 당사자 간의 의존이 빚어낸 결과다. 용인되는 것은 부동산 투기다. 우리나라 부동산 금융은 주로 은행이 주도하는 부동산 대출자금이다.
부동산 상품 가치 보존 및 평가의 안정성을 통해 부동산 개발자는 금융 금융에 대한 신뢰를 얻을 수 있으며 결과적으로 금융 이익과 부동산 산업 간의 높은 수준의 통합이 가능해집니다. 그러나 이러한 친밀감에는 '정도'의 문제가 있을 수밖에 없으며, 시장 경제 상황에서 이 '정도'는 은행 금융상품의 가치를 보존하고 높이 평가하는 것입니다. 금융자산의 운용은 산업발전에 기여할 뿐만 아니라 그 자체의 가치보존과 향상을 도모하는 것이 기본원칙이지만, 계획적 시장경제 하에서는 국가의 거시경제적 규제와 통제의 임무가 더욱 중요해진다. 중요한. 1997년 아시아 금융 위기 당시 중국은 주변 국가들이 위기에서 벗어날 수 있도록 돕고 환율을 변동 없이 유지하려는 노력에 손실을 입었습니다. 이는 금융 거시 통제에서 중국 금융 상태의 우월한 위치를 충분히 입증했습니다. 가치 보존과 이익의 관점에서 볼 때, 부동산 투자신용의 보존과 가치 상승을 이끄는 부동산 가격의 완만한 상승은 자연스럽게 은행 신용이 주택 가격 상승을 뒷받침할 수 있는 합리적인 기반이 되었습니다. 부동산 투기로 인한 가격 인플레이션과 차익거래의 위험은 은행이 대출을 할 때 보고 싶어하지 않는 일이다. 특히 부동산 시장의 가격 거품으로 인해 부동산 '투기 차익거래'가 부동산 '투기 차익거래'로 발전하는 경우에는 더욱 그렇다. , 은행 자산에 대해서는 더욱 위험합니다. 그러나 국가 거시 통제 정도의 관점에서 볼 때 위 현상의 '투기 차익'은 국가의 거시 경제에 미치는 영향 정도와 그 정도에 따라 다릅니다. 거시 경제 규제의 J 승리 요구 사항을 지적합니다.
(4) 주택 가격 상승에 따른 정부 관련 부처의 이해관계 분석
정부 기관은 공공 복지 부서로서 산업을 지도하고 지원하는 데 필요한 경우가 아니면 공공 서비스를 이용해서는 안 됩니다. 경영권은 특정 산업분야에 편중되거나 심지어 해당 산업분야의 이해관계와 연계되는 경향이 있습니다. 공익과 산업 이익의 결합은 행정적, 경제적 상호 지원과 상호 이익을 통해 필연적으로 산업 부서의 공동 이익과 공권력을 자극하게 되며, 공권력 전체의 공공 복지가 희생될 것입니다. 이는 공권의 영리 추구 행위가 공익권의 정상적인 집행을 일탈하는 대가로 발생함을 의미한다. 부동산 가격의 지속적 상승에 따른 수요견인효과는 정치적 성과평가의 가치평가 요건에 부합하므로, 가치평가는 쉽게 부동산시장 가격에 대한 묵인과 지지로 전환될 수 있다. 또한 우리나라는 부동산과 부동산이 결합되어 있기 때문에 토지사용권 양도는 지방자치단체가 독점(즉, 정부만이 토지를 전매할 수 있음)하고, 부동산세도 정부가 관리한다. , 지방 정부는 부동산 개발에 대한 동기가 높으며 지방 정부와 부동산 개발자의 관심과 목표는 종종 일관됩니다 (Xu Jingyong, Ma Yuan, 2005). 중앙은행은 2005년 5월 발표한 '2004년 중국 지역 재정 운영 보고서'에서 최근 몇 년 동안 상하이 부동산의 부 증가 가치가 2조 위안을 초과한 것으로 추산되며, 실질 자산이 가져오는 지방 재정 수입을 지적했다. 상하이시 정부의 부동산 시장은 지방 재정 수입의 약 35%를 차지합니다. 그러나 정부의 부문별 이익은 여론과 거시경제 정책에 의해 명백히 제약을 받고 있으며, 집값 상승을 맹목적으로 지지하는 것은 불가능하다.
주택 구매자의 계약금 및 대출 상환 능력과 은행의 부동산 신용이 유지되는 한, 부동산 개발업자는 이 기간 동안 운영 위험을 소비 위험과 금융 위험으로 전환하여 상대적으로 높은 투자 수익과 혜택을 얻을 수 있습니다. 그룹의 가격인상은 멈추지 않을 것이며, 소비자의 이익도 지키기 어려울 것입니다. 그러나 주택가격이 무한정 상승할 수는 없다. 집단이익과 가격상승 욕구를 가늠하는 궁극적인 시험대는 소비자의 실제 부동산 소비지출과 부동산신용의 잠재력과 인내력이다. 소비자 수요, 주택 신용 내구성 및 차단 해제 능력은 부동산 가격 상승의 한계입니다. 이 한계를 넘어서는 것은 시장법의 강제 처벌에 따라 자연스러운 수익이 될 것입니다. 부동산 거시적 통제 과정에서 부동산 시장을 조정하여 국민의 주거 수요에 도움이 되고 부동산 및 관련 산업의 발전을 효과적으로 촉진하는 것이 국가 정책의 원래 목적이자 기본 요구 사항이 되어야 합니다. 부동산 시장 가격 조정과 산업 수요 증가 억제가 미치는 영향은 전략적 조정을 통해 감소되거나 보상되어야 합니다. 부동산 시장 규제의 기본 방향은 '서민이 감당할 수 없는' 부동산 공급을 제한하고 '서민이 감당할 수 있는' 주택 공급을 늘려 시장 수요 감소를 보충하는 것이어야 한다. 주민들의 실제 주택수요를 유발한다.
(2) '국가 팔조'에서 두 차례 언급된 고가, 대지면적 부동산과 빌라를 제한하고 소면적, 저가, 저가 주택의 공급 비율을 높이는 목적 -임대주택은 이렇습니다. 시장 운영의 다양한 단계에서 발생하는 다양한 상황에는 다양한 통제 방법이 필요하며 모든 상황에 이자 조정을 적용할 수는 없습니다. 대출금리 인상은 대출을 받고 상환하는 사람들에게 적용되며, 부동산시장의 '투기차익거래' 행위와 정상적인 주택수요 소비를 억제하는 '투기차익거래'에는 영향을 미치지 않는다. 대출의. 부동산 투기의 목적은 주택신용을 이용해 위험을 전가하고 대출을 받으려는 데 있는데, 이를 방해하는 것은 계약금 비율의 상승과 주택담보대출 비율의 하락이다. 대신 은행 차익거래가 갇혔습니다. 그것이 운영상의 오류인지 아니면 수요를 자극하기 위한 규제의 필요성인지는 아직 논의되지 않았습니다. 은행 문을 빨리 닫고 계약금 비율을 높이는 것이 최우선 과제다. 특히 고가 주택과 고급 부동산에 대한 대출 비율을 제한해야 한다. 이는 거시경제 통제 정책에서는 분명히 충분하지 않습니다.
(3) 부동산 투자와 투기는 동일한 목적을 갖고 있는데, 이는 부동산을 보유하고 더 많은 수입을 얻기 위해 주택 가격이 오르기를 기다리는 것입니다. 둘 사이의 주요 차이점은 부동산 투자는 주택 구매자가 장기 투자 수익을 얻기 위해 주택을 구입하는 행동을 의미하는 반면, 부동산 투기는 주택 구매자가 단기 투자 또는 투자에 참여하는 행동을 의미한다는 것입니다. 단기 투기적 이익을 얻기 위해 주택 투기를 하는 것입니다. 외국에서는 일반적으로 부동산 보유기간을 기준으로 '투자'와 '투기'를 구분하는데, 부동산을 5년 이상 보유하고 매매하는 것은 투자행위이고, 5년 이내에 부동산을 사고파는 것은 투기행위이다. .
1. 현재 우리나라에는 부동산 투자와 투기에 대한 명확한 정의 기준이 없습니다. 2009년 이후 주택 가격이 오르고 기대 인플레이션이 높아지면서 사람들은 집을 많이 사서 가격이 오를 때까지 기다리는 것이 합리적인 투자 방법이라고 일반적으로 믿고 있다. 일부 주민들은 여유자금을 보유해 주택을 여러 채 구입하지만 자신의 주택 구입이 투자인지 투기인지 구분하지 못하는 경우도 있다. 현재 우리나라 부동산 시장이 지속적으로 건전하게 발전하려면 투기를 엄격히 통제할 뿐만 아니라 투자 행위도 엄격히 통제하고 주택 소비 수요를 합리적으로 유도해야 합니다.
2. 전통적인 견해는 부동산 투자가 주로 다음과 같은 장점을 가지고 있다는 것입니다. 첫째, 부동산 거래를 활성화하고, 시장 수요를 증가시키며, 부동산 시장의 발전을 촉진합니다. 둘째, 주택을 제공합니다. 셋째, 부동산 임대 시장의 수요를 충족시키며, 셋째, 위험이 낮고 수익이 높은 투자 채널을 제공하여 자산 가치를 유지하고 높일 수 있습니다. 그러나 현 상황에서는 부동산 투자의 장점보다 단점이 더 크다.
(1), 부동산 시장이 공급 과잉되고 주택 가격이 하락할 때 부동산 투자는 실제로 시장 수요를 늘리고 주택 가격 하락을 멈추고 반등하는 데 도움이 됩니다
(3) 최근 몇 년 동안 우리나라의 과도한 통화 유동성, 상대적으로 단조로운 투자 채널, 지속적인 부동산 가격 상승으로 인해 많은 사람들은 부동산이 더 높은 수익과 더 낮은 위험을 지닌 고품질 투자 채널이라고 믿게 되었습니다. 이 견해는 부동산 투자 행동을 장려하지만 부동산 투자의 위험과 위험을 무시합니다. 투자 위험과 수익은 양의 관계가 있습니다. 더 큰 수익을 얻으려면 더 큰 위험을 감수해야 합니다. 우리나라의 부동산 가격은 지난 몇 년 동안 급속히 상승했지만 장기적으로 대부분의 국가에서 부동산 프리미엄은 물가상승률과 일치하며 부동산 시장의 발전은 주기적 변동을 보입니다. 이코노미스트 주택가격지표(Economist House-Price Indicators)의 통계에 따르면 1990년부터 2010년 2분기까지 미국, 영국, 일본, 싱가포르의 주택가격은 단기적으로 일방적인 상승 또는 하락 추세를 보일 것으로 보인다. 장기적으로 4개국의 주택 가격 주택 가격은 등락을 거듭합니다. 부동산은 '부동산'이기 때문에 집값이 떨어지거나 부동산 시장이 불황에 빠지면 투자자는 기대수익률을 얻기 어렵거나 손실을 입기도 한다.
(4) 주택과 주식 등 투자상품은 근본적으로 다르다. 부동산 투자는 주민의 기초생활 보장에 직접적인 영향을 미치는 수준이 아니다. 주식, 펀드, 금 등의 투자상품과 근본적으로 다른 점은 주식 및 기타 투자상품은 여유자금이 있을 때 자유로운 선택이 가능한 반면, 주택은 주택이라는 점에서 부각되는 민생의식이 강하다는 점입니다. 주민의 생활을 보장하기 위한 기본조건이며, 이는 평범한 공공생활의 기본적 요구이자 사회공정성을 유지하는 중요한 매개체입니다. 현재 상황은 부자들이 남은 자금을 부동산 시장에 투자하여 주택 가격을 끌어올리고 있으며, 부동산 투기와 투자를 통해 많은 사람들이 부자가 되었고 심지어 부자 사이에 랭크되기도 했습니다. 반면, 가난한 사람들은 과도한 주택 가격으로 인해 가난해졌습니다. 가오는 '집'만 보면 한숨을 쉴 수 있지만 기본적인 생활도 충족하기 어렵습니다. 현재 부동산 투자는 소수의 이익 추구 수단이 되었으며, 이러한 수익 창출은 민생시설의 과대광고와 사회적 부의 이전 및 재분배를 통해 형성되는 것은 분명 아니다. 사회적 공정성. 우리나라의 지니계수가 높고 빈부격차가 벌어지고 있는 현 상황에서 부동산 투자를 허용하면 국민의 생활수요가 억제되어 부자가 더 부자가 되고, 가난하게 더 가난해지는 것은 사회의 지속 가능한 발전에 도움이 되지 않습니다.
4. 우리나라는 독일 주택 저축 기관의 다양한 구조로부터 배울 수 있습니다. 독일의 개인 주택 금융 채널에는 저축은행, 신용협동조합, 건물상호저축 및 신용조합, 주택대출협회, 주택금융조합 등이 있습니다. 소유권 성격의 관점에서 소유권에는 공공, 민간, 민간 협력의 세 가지 유형이 있습니다. 저축은행은 정부가 설립한 국영기관으로 건설상호신용조합, 주택대출조합, 주택조합은 민영조합이고, 건설신용협동조합은 민간협동조합 및 공제기관이다.
(1) 부동산 개발업체의 재무적 위험을 예방
1. 부동산개발신용자금 관리를 강화하는 것은 부동산개발기업이 금융위험을 예방하기 위해 특히 중요하다. 중앙은행 문서 121호는 개발자가 자체 자금이 30%에 도달하고 4개의 인증서를 획득한 경우에만 은행에서 대출을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 개발자에 대한 대출 한도를 어느 정도 높이고 은행 재정 위험을 줄였습니다. 그러나 정보 비대칭성으로 인해 은행업계는 부동산 개발업체에 자금을 대출한 후 자금의 흐름과 사용처를 파악하기 어렵고, 자금 사용을 통제하는 것은 더욱 어렵다. 게다가 부동산 개발업체는 대출자금이 막대한 경우가 많다. 자격과 신용이 부족한 개발업자에게 은행 등 금융기관이 대출을 하게 되면 엄청난 부도위험을 안게 된다. 따라서 업무상 과실이나 직무유기로 인한 은행신용위험을 예방하기 위해서는 은행 및 기타 금융기관에 대한 신용감독을 강화할 필요가 있다. 우리나라 은행신용감독부서는 규정에 따라 부동산개발회사의 자격, 신용, 자기자본비율, 완료율 등을 엄격히 감독할 뿐만 아니라 자금흐름을 상시 감시하여 불법행위가 발생하지 않도록 해야 한다. 부실 자산.
2. 다양한 자금 조달 모델을 장려합니다. 부동산산업에 은행신용이 집중되면 은행산업에 높은 리스크를 안겨주는 동시에 부동산 버블 확대를 조장하고 금융위기를 촉발할 수도 있다. 따라서 부동산 개발업체가 은행에서 차입하는 단일 자금조달 모델을 바꾸고, 은행산업의 재무위험을 효과적으로 분산시킬 수 있는 다각화된 자금조달 모델을 개발할 필요가 있다. 부동산 개발 회사는 자본 수요자이므로 자금 조달 채널 탐색에 더욱 적극적이어야 합니다. 부동산 개발회사는 기존의 신용금융 모델을 깨고, 기업의 발전에 적합한 금융모델을 각자의 상황에 맞게 찾기 위해 노력해야 합니다. 동시에, 회사 자체의 자금관리를 강화하여 자금사용의 효율성을 제고하고 있습니다.
3. 부동산 투자신탁 리스크 예방. 투자신탁위험을 회피하기 위해서는 다음과 같은 방법을 채택할 수 있다. 1. 부동산신탁 관련 법규를 개선한다. 부동산신탁 및 기타 신탁의 다양한 운영에 대해서는 명확한 법적 규정이 마련되어야 합니다. 또한, 부동산투자신탁을 지원하는 조세회계제도도 이에 상응하는 특별조정이 이루어져야 하며, 산업상업등록, 신탁과세, 신탁회계, 외국환신탁, 정보공개, 부동산 등 특별신탁관리조치도 이루어져야 한다. 최대한 빨리 소개하겠습니다. 2. 신탁회사의 역량과 전문역량을 강화한다. 신탁상품의 위험은 주로 신탁회사의 위험저항력과 재무건전성과 관련이 있으므로 전문 부동산투자신탁회사는 보다 효과적으로 위험을 회피할 수 있습니다. 동시에, 신탁회사가 과학적인 투자 의사결정과 위험 관리 시스템을 구축하도록 장려해야 합니다.
4. 우리나라 부동산 신용평가제도를 개선한다. 주택담보대출 유동화, 부동산 개발기업 금융, 개인 주택담보대출 등을 모두 신용평가제도와 연계하여 시행해야 한다. 미국 서브프라임 모기지 사태의 발발은 현행 미국 신용평가 시스템의 허점을 어느 정도 반영한다. 우리나라 부동산 금융시스템은 신용평가 연계성이 부족하고, 부동산 신용사업에 있어서 우리나라 금융기관은 상대적으로 큰 금융리스크를 부담하고 있습니다. 우리나라는 현행 신용평가제도를 개선할 필요가 있다.
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